二手房屋买卖的法律风险防范
一、作为买房人,首先要核实卖方是否房屋产权人,相关手续是否完备,房屋是否有抵押
没有房产证(即使将来可能取得)的房屋交易风险较大。另外,如果房屋还有其他共有人的,应当所有共有人一起在买卖合同上签名,并提供各自有效的身份证件。一般情况下,有抵押的房屋,应当将抵押的债权清偿后,才能买卖。同时,审查房屋信息时,要着重看房屋的土地使用权年限,是70年还是40年。
二、“特殊”性质的房屋买卖问题
诸如拆迁安置房、房改房、经济适用房、“小产权房”等属于“特殊”性质的住房, 转让时有一定限制。而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有特殊规定,买房人事先要做好必要的审查和咨询,以免即使签订合同,而最终无法过户,导致不必要的损失。实务中,经常出现买卖拆迁安置房无法及时办理房产证、买卖“小产权房”(农村集体土地建造的房屋)不能过户的纠纷,处理结果一般都对买方不利,所以买卖此类房屋一定慎之又慎。
三、买卖合同签订中的问题
无论是中介还是对方提供的合同版本,只要双方同意,都可以对相应条款进行必要的修改。因此,关于房屋交易的税、费承担、中介费承担、付款方式及时间、办理过户时间、房屋是否拖欠物业费、违约责任等问题,都务必在合同中予以明确。
四、审查房屋是否能正常使用
有条件的买受人可以聘请专业的技术人员对房子的质量进行检测、鉴定,看是否存在漏水、倾斜等影响居住的质量问题。房屋买卖之前是否在出租,是否还有他人户籍落户在此,事先约定不明的,事后处理都非常麻烦,尤其是户籍问题。同时,要明确卖方和中介的对以上事实的告知义务,否则承担相应的违约责任。
另外,关于房子的采光、通风、市政规划拆迁政策等,都属于应调查的范围。